Zaliczka a zadatek? Jakie są różnice oraz co lepiej zabezpiecza wykonanie umowy?
ZALICZKA A ZADATEK
czyli forma zabezpieczenia wykonania umowy
Jakie są różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem?
W dzisiejszym poście chciałbym Państwu przedstawić różnice jakie są pomiędzy zaliczką a zadatkiem. Często obie instytucje prawa cywilnego są ze sobą mylone, jednak bardzo ważne jest ich rozróżnienie z uwagi na konsekwencję prawne jakie wiążą się z nimi.
Zacznijmy od zadatku. Zadatek jest klauzulą umowną, na mocy której strona umowy daje drugiej stronie przy zawarciu umowy określoną rzecz lub pieniądze (najczęściej są to pieniądze), z tym skutkiem, że w razie niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować,
a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
PRZYKŁAD Z PRAKTYKI – Będąc jeszcze na aplikacji adwokackiej, reprezentowałem Pozwaną w sprawie o zapłatę podwójnego zadatku. Problem polegał na tym, iż klientka którą reprezentowałem, zawarła przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. W ramach tego otrzymała od potencjalnego kupującego zadatek w wysokości załóżmy 40 tysięcy złotych. Potencjalny nabywca (przed zawarciem przedwstępnej umowy) przez 5 lat wynajmował przedmiotową nieruchomość,
i w momencie kiedy miało dojść do sfinalizowania transakcji, stwierdził, że odstępuje od zawarcia umowy, ponieważ budynek nie jest budynkiem mieszkalnym tylko mieszkalno – usługowym. Dodatkowo potencjalny nabywca świadczył usługi w ramach swojej działalności gospodarczej w tej nieruchomości. Wówczas nasza klientka otrzymała wezwanie do zapłaty a następnie pozew
o zapłatę kwoty 80 tysięcy złotych (odpowiadającej dwukrotności wpłaconego zadatku). Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego a zwłaszcza dowodów z dokumentów i przesłuchania świadków, Sąd nie miał wątpliwości. Odstąpienie od umowy nastąpiło z wyłącznej winy potencjalnego nabywcy, który doskonale znał stan prawny przedmiotowej nieruchomości i Sąd
w całości oddalił powództwo.
Klauzula zadatku ma przede wszystkim skłonić i motywować strony do wykonania umowy, jak również w razie jej nie wykonania rekompensować ewentualne szkody, jakie poniosła strona na skutek nie zawarcia umowy. Ponadto,
w myśl art. 394 § 2 kodeksu cywilnego zadatek podlega zaliczeniu na poczet świadczenia strony. Wysokość zadatku nie została uregulowana w przepisach, zatem podlega ona swobodzie umów. Na przestrzeni wielu lat, można zauważyć, że Sądy akceptują coraz to wyższą granicę ustalonego zadatku.
Wielokrotnie analizując różnego rodzaju umowy, spotkałem się z określeniem „zadatek na poczet ceny”. Jest to niepoprawne sformułowanie, z uwagi na to, że zadatek już sam w sobie jest zaliczany na poczet ceny co wynika z art. 394 § 2 kc.
Przykładowe zastrzeżenie zadatku w umowie przedwstępnej sprzedaży:
- Kupujący zobowiązuje się wpłacić na rzecz sprzedającego kwotę 5000,00 złotych tytułem zadatku w ramach niniejszej umowy sprzedaży motoru określonego w § 2.
- Określony w ust. 1 zadatek zostanie wpłacony przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy określonym w § 1 niniejszej umowy w terminie 5 dni od dnia podpisania niniejszej umowy.
- Chwilą zapłaty zadatku będzie moment uznania na rachunku bankowym sprzedawcy.
- Strony postanawiają, że w przypadku niewykonania umowy przez Kupującego, sprzedawca może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić
i otrzymany zadatek zatrzymać. W przypadku zaś nie wykonania umowy przez sprzedawcę, kupujący może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić
i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. - W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek ulegnie zaliczeniu na poczet ceny.
Pamiętaj! – Jeżeli wpłata zadatku następuje w formie gotówkowej, powinieneś otrzymać potwierdzenie od osoby która zadatek otrzymała. W przeciwnym wypadku bezpieczniejszą formą jest przelew, którego potwierdzenie stanowi niepodważalny dowód wykonania zobowiązania.
Ciekawostka – zadatek powinien być wręczony przy zawarciu umowy. Generalnie w praktyce dopuszcza się sytuację w których zadatek może być wpłacony w innym terminie aniżeli w momencie podpisania umowy, jednakże należy ściśle określić termin zapłaty zadatku.
Podsumowując – zadatek jest formą zabezpieczenia wykonania określonej umowy. Stosuje się go na zasadzie swobody umów, jednakże należy po pierwsze odpowiednio skonstruować klauzule w umowie, jak również domagać się jego zwrotu bądź zapłaty
w podwójnej wysokości.
ZALICZKA jako forma zabezpieczenia umowy
–>W Kodeksie Cywilnym brak jest definicji określenia zaliczki, jednak w wielu umowach np. zlecenia, agencyjnej czy np. składu kodeks cywilny dopuszcza możliwość zawarcia w/w przykładowych umów od zapłaty zaliczki.
Najprościej rzecz ujmując, zaliczka jest to po prostu częściowe spełnienie określonego w umowie świadczenia. Główną różnicą pomiędzy zadatkiem jest to, że zaliczka nie daje prawa do odstąpienia od konkretnej umowy.
WAŻNE! Często dostajemy pytania odnośnie zaliczki, czy podlega zwrotowi czy też nie. W przypadku kiedy umowa nie dochodzi do skutków zaliczka podlega zwrotowi, ponieważ stanowi tzw. świadczenie nienależne w myśl art. 410 § 2 kc.
Przykładowe klauzule umowne:
- Kupujący zobowiązuje się wpłacić na rzecz Sprzedawcy kwotę x zł tytułem zaliczki przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy wskazany w § 1 niniejszej umowy.
- W przypadku rozwiązania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, dana zaliczka podlega zwrotowi.
PAMIĘTAJ! Z analizy orzecznictwa Sądów Powszechnych wypływa wniosek, że przy zastosowaniu zaliczki, aby skutecznie odstąpić od umowy, należy wyznaczyć drugiej stronie dodatkowy termin na jej wykonanie, i dopiero wtedy można odstąpić od umowy i domagać się zwrotu zaliczki.
Zaliczka podlega rygorom ogólnym wynikającym z zasady swobody umów. Zatem strony w umowach (najczęściej przy skomplikowanych umowach o roboty budowlane) mogą uregulować kwestię w jakich sytuacjach podlega zwrotowi
a w jakich nie. Przykładowo można określić, że zaliczka podlega zwrotowi w przypadku odstąpienia od umowy, natomiast w przypadku wypowiedzenia lub rozwiązania określonej umowy zaliczka nie podlega zwrotowi.
PODSUMOWUJĄC!
Zadatek i zaliczka stanowią formę zabezpieczenia wykonania umowy. Instytucja zadatku została uregulowana
w Kodeksie Cywilnym w art. 394 i n. Zaliczka zaś stanowi nieuregulowaną formę zabezpieczenia umowy, której zastosowanie na przestrzeni lat zostało wypracowane przez codzienną praktykę i orzecznictwo. Zaliczka jest formą którą bardziej można modyfikować z uwagi na brak określonych regulacji w kodeksie cywilnym. Jednak byłbym ostrożny z zbyt wielkimi modyfikacjami, dlatego, że klauzule umowne zwłaszcza gdy umowa jest zawierana z konsumentami są oceniane przez pryzmat ich dopuszczalności. Spotkałem się
z klauzulą zaliczki w umowie zawartej z konsumentem która została uznana przez Sąd jako niedopuszczalna w myśl art. 3851 kc.
W razie wszelkich pytań lub wątpliwości zapraszam do kontaktu mailowego, telefonicznego. Kancelaria udziela porad prawnych online jak również bezpośrednio w siedzibie Kancelarii.
adw. Maciej Tokarski
695 489 853
adwokat@tokarski-kancelaria.pl
Kancelaria Adwokacka adw. Maciej Tokarski
ul. 1-go sierpnia 12/205, 37 – 450 Stalowa Wola
